Solarna elektrana i iznajmljivanje: Isplati li se vlasnicima Airbnba i dugoročnog najma

Iznajmljivanje nekretnina, bilo kroz kratkoročne turističke platforme poput Airbnba ili kroz klasičan dugoročni najam, danas je značajan dio hrvatskog tržišta nekretnina, posebno u priobalnim i turistički atraktivnim područjima. Za vlasnike ovakvih nekretnina, solarna elektrana otvara pitanja koja se bitno razlikuju od onih koje ima vlasnik nekretnine u kojoj sam živi. Tko zapravo ima korist od uštede na struji kada nekretninu ne koristi vlasnik, već netko drugi? Mijenja li se ta računica ovisno o tome je li riječ o kratkoročnom turističkom najmu ili dugoročnom stanarskom odnosu?

U ovom članku objašnjavamo kako solarna elektrana utječe na profitabilnost iznajmljivanja, tko u praksi plaća račun za struju gostiju i stanara, te postoje li posebni poticaji za turistički sektor koji vlasnici iznajmljivih nekretnina mogu iskoristiti.

Zašto je profil potrošnje kod iznajmljivanja poseban

Nekretnina namijenjena iznajmljivanju dijeli određene sličnosti s vikendicom, o kojoj smo pisali u članku Solarna elektrana na vikendici: Ima li smisla kad kuća stoji prazna većinu godine?, prvenstveno u smislu sezonske neravnomjernosti korištenja. Objekt namijenjen kratkoročnom turističkom najmu doživljava izraženi vrhunac potrošnje tijekom ljetnih mjeseci, kada su gosti prisutni gotovo neprekidno i troše značajne količine energije na klimatizaciju, grijanje vode i kuhinjske aparate, dok izvan sezone ostaje prazan ili se koristi znatno rjeđe.

Ključna razlika u odnosu na vikendicu, međutim, leži u tome tko je stvarni potrošač energije. Kod vikendice, vlasnik sam koristi objekt i sam izravno osjeća i korist i trošak solarne elektrane. Kod iznajmljivanja, energiju najvećim dijelom troši netko drugi - gost ili stanar - dok investicijsku odluku i trošak ugradnje snosi vlasnik. Ova razdvojenost interesa temeljno oblikuje računicu isplativosti, i to na različit način ovisno o tome je li riječ o kratkoročnom ili dugoročnom najmu.

Tko plaća račun za struju kod Airbnba

Kod kratkoročnog turističkog najma, standardna i gotovo univerzalna praksa jest da je trošak struje uključen u cijenu noćenja. Gost koji rezervira apartman ili kuću za odmor putem Airbnba ili slične platforme plaća jedinstvenu cijenu po noćenju, bez odvojenog obračuna potrošnje energije, a vlasnik nekretnine snosi stvaran trošak struje iz vlastitog džepa, uračunat u ukupnu cijenu koju naplaćuje.

U ovakvom modelu, solarna elektrana donosi izravnu, jasnu korist vlasniku. Svaki kilovatsat koji elektrana proizvede i koji gost potroši, umjesto da se ta energija kupuje iz mreže po punoj maloprodajnoj cijeni, izravno smanjuje operativni trošak vlasnika, a time povećava neto profitabilnost iznajmljivanja, bez potrebe za mijenjanjem cijene noćenja ili modela naplate gostima. Gost nastavlja plaćati istu cijenu kao i prije, dok vlasnik iza kulisa ostvaruje veću maržu zahvaljujući nižem trošku energije.

Dugoročni najam - tko onda ima korist od solara

Kod dugoročnog najma, situacija je bitno drukčija, jer stanar u pravilu sam plaća račun za struju izravno opskrbljivaču ili distributeru, neovisno o vlasniku stana ili kuće koju unajmljuje. Ovdje nastaje zanimljiva napetost interesa - vlasnik je taj koji ulaže značajna sredstva u solarnu elektranu, dok bi neposrednu korist kroz niže račune za struju osjetio stanar, a ne osoba koja je investiciju platila.

Ova napetost rješava se u praksi na nekoliko različitih načina, ovisno o dogovoru između vlasnika i stanara. Jedan pristup jest da vlasnik ugradi solarnu elektranu i zadrži ugovor s HEP-om na svoje ime, uključujući trošak struje u ukupnu najamninu kao paušalni iznos ili kao dio cijene stanarine, slično modelu koji se koristi kod kratkoročnog najma, čime vlasnik izravno zadržava korist od uštede. Drugi, nešto rjeđi pristup jest da vlasnik prenese ugovor o samoopskrbi na stanara, koji tada sam plaća struju, ali po znatno nižoj cijeni zahvaljujući solarnoj proizvodnji, dok vlasnik svoju investiciju djelomično opravdava kroz mogućnost naplate nešto više najamnine, opravdane nižim troškovima života koje nekretnina nudi u odnosu na usporedive nekretnine bez solarne elektrane.

Bez obzira na odabrani model, ključno je da vlasnik i budući stanar unaprijed jasno dogovore tko je nositelj ugovora s HEP-om i kako se trošak struje odražava u visini najamnine, kako bi se izbjegle nejasnoće i potencijalni sporovi tijekom trajanja najma.

Airbnb i kratkoročni najam - solar kao izravna ušteda vlasnika

Vraćajući se na kratkoročni turistički najam, vrijedi istaknuti zašto je ovaj model posebno pogodan za solarnu elektranu, čak i pogodniji nego što bi se na prvi pogled činilo. Budući da vlasnik snosi trošak struje i izravno prima korist od svake uštede, poticaj za ugradnju solarne elektrane jednak je kao i kod nekretnine u kojoj vlasnik sam živi.

Dodatna specifičnost turističkog najma u Hrvatskoj jest gotovo savršeno poklapanje vrhunca potražnje za energijom s vrhuncem solarne proizvodnje. Turistička sezona, kada su apartmani i kuće za odmor najintenzivnije popunjeni gostima, poklapa se upravo s ljetnim mjesecima kada solarna elektrana proizvodi najviše energije u godini. Istovremeno, upravo tijekom ljeta gosti najviše troše struju na klimatizaciju, čime nastaje prirodna usklađenost između trenutka najveće proizvodnje i trenutka najveće potrošnje, znatno povoljnija nego kod stambenog objekta gdje se potrošnja raspoređuje ravnomjernije kroz cijelu godinu.

Poticaji za turistički sektor

Kada je riječ o financiranju solarne elektrane za nekretninu namijenjenu iznajmljivanju, vrijedi razlikovati nekoliko mogućih pravnih okvira ovisno o tome kako je iznajmljivanje registrirano. Kao što smo naveli u vodiču o Bespovratnim sredstvima Zagrebačke županije za poduzetnike, sektor smještaja te pripreme i usluživanja hrane, konkretno hoteli i slični smještaji, odmarališta te kampovi, redovito se navodi kao prihvatljiva djelatnost u okviru natječaja namijenjenih poduzetnicima, uz specifične uvjete i ograničenja koja se razlikuju od natječaja do natječaja.

Za vlasnike koji iznajmljivanje obavljaju kao registriranu djelatnost, bilo kroz obrt, trgovačko društvo ili obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo s turističkom komponentom, vrijedi provjeriti aktualne natječaje namijenjene poduzetnicima, jer se uvjeti prihvatljivosti i iznosi sufinanciranja mogu razlikovati od onih namijenjenih isključivo fizičkim osobama za osobnu, stambenu potrošnju. Za vlasnike koji nekretninu iznajmljuju povremeno, bez registrirane turističke djelatnosti, u pravilu vrijede standardni natječaji namijenjeni kućanstvima, koje smo detaljno opisali u vodiču o poticajima za solarne elektrane i baterije. U svakom slučaju, preporučljivo je prije prijave provjeriti aktualni tekst natječaja i, po potrebi, konzultirati se sa stručnjakom kako bi se utvrdilo pod koju kategoriju prijavitelja konkretna nekretnina i način iznajmljivanja spadaju.

Marketinška vrijednost - "eko" oznaka kao prodajni argument

Osim izravne financijske uštede, solarna elektrana sve više dobiva i marketinšku vrijednost u kontekstu turističkog iznajmljivanja. Rastući broj gostiju, posebno onih iz zapadnoeuropskih tržišta, prilikom odabira smještaja svjesno traži objekte koji ističu održivost i energetsku učinkovitost, a vidljiva solarna elektrana na krovu ili spomen energetske neovisnosti u opisu oglasa može djelovati kao dodatni, pozitivan signal potencijalnim gostima.

Ovu prednost vrijedi promatrati realistično - solarna elektrana sama po sebi neće pretvoriti slabo pozicioniran ili loše održavan objekt u traženu destinaciju, niti bi trebala biti jedini razlog za ulaganje. Ipak, za vlasnike koji već razmatraju ugradnju elektrane prvenstveno zbog uštede na računima, dodatna, sporedna korist u vidu privlačnijeg profila nekretnine za određeni segment gostiju predstavlja opravdan, iako sekundaran argument u prilog investiciji.

Dimenzioniranje elektrane za objekt koji se iznajmljuje

Dimenzioniranje solarne elektrane za nekretninu namijenjenu iznajmljivanju zahtijeva sličan pristup onome koji smo opisali za vikendice - kombinaciju niske bazne potrošnje tijekom razdoblja kada objekt stoji prazan između gostiju i znatno više potrošnje tijekom pune sezone popunjenosti.

Za razliku od vikendice, gdje vlasnik sam kontrolira svoje navike potrošnje, kod iznajmljivanja vlasnik ima znatno manju kontrolu nad ponašanjem gostiju, koji mogu imati posve drukčije navike korištenja klimatizacije, rasvjete i drugih uređaja od samog vlasnika. Ova nepredvidivost čini nešto velikodušnije dimenzioniranje elektrane opravdanijim nego kod vikendice namijenjene isključivo osobnom korištenju, jer vlasnik želi osigurati da elektrana pokrije potrošnju čak i gostiju s intenzivnijim navikama korištenja energije.

Baterija, o kojoj smo detaljno pisali u vodiču Baterije - što raditi s viškom solarne energije?, može biti posebno korisna za objekte s intenzivnim turističkim najmom, jer omogućuje da se dio energije proizvedene danju, dok su gosti eventualno izvan objekta u razgledavanju ili na plaži, pohrani i iskoristi navečer, kada se gosti vraćaju i uključuju klimatizaciju, rasvjetu i kuhinjske aparate. Ovakva usklađenost između proizvodnje i večernje potrošnje gostiju dodatno povećava udio energije koju vlasnik ne mora kupovati iz mreže po punoj cijeni.

Solar kao dio poslovne računice, ne samo osobne uštede

Solarna elektrana na nekretnini namijenjenoj iznajmljivanju predstavlja drukčiju vrstu investicijske odluke nego na nekretnini u kojoj vlasnik sam živi, jer se korist i trošak ne poklapaju uvijek u istoj osobi. Kod kratkoročnog turističkog najma, gdje vlasnik snosi trošak struje uključen u cijenu noćenja, solar donosi izravnu, jasnu uštedu koja se odmah odražava na profitabilnost poslovanja, uz dodatnu prednost dobrog poklapanja ljetnog vrhunca potražnje i solarne proizvodnje. Kod dugoročnog najma, gdje stanar sam plaća račun, potrebno je unaprijed jasno dogovoriti model raspodjele koristi kroz visinu najamnine ili prijenos ugovora s HEP-om.

Za vlasnike koji razmatraju ovu investiciju, ključno je pristupiti solarnoj elektrani kao dijelu šire poslovne računice iznajmljivanja, uzimajući u obzir specifičan profil potrošnje gostiju ili stanara, dostupne poticaje za turistički sektor te realnu, ali sekundarnu marketinšku vrijednost koju energetska neovisnost može donijeti u očima određenog segmenta gostiju.