U članku Solarna elektrana i iznajmljivanje: Isplati li se vlasnicima Airbnba i dugoročnog najma objasnili smo osnovnu razliku između kratkoročnog i dugoročnog najma s obzirom na to tko plaća račun za struju. Ono što taj članak nije obradio jest situacija koja je u praksi sve češća, posebno u turistički razvijenim područjima Hrvatske - kada nekretninom ne upravlja izravno sam vlasnik, već agencija za upravljanje nekretninama, profesionalni upravitelj ili druga treća strana koja se brine o svakodnevnom funkcioniranju objekta, komunikaciji s gostima ili podstanarima, te operativnim pitanjima poput čišćenja i održavanja.
Kada se u taj lanac odnosa uključi solarna elektrana, otvaraju se pitanja koja jednostavan, izravan odnos vlasnik-podstanar ne poznaje - tko ima pristup podacima o proizvodnji, tko je odgovoran prijaviti kvar, i kako se uopće osigurati da treća strana, koja nije vlasnik i možda nema nikakvo iskustvo sa solarnim sustavima, postupa s opremom na način koji ne ugrožava njezinu proizvodnju ili vijek trajanja. U ovom članku objašnjavamo kako urediti ove odnose kada kućom s solarnom elektranom upravlja netko drugi, a ne sam vlasnik.
Razlika između izravnog najma i upravljanja preko treće strane
Kod izravnog najma, bilo kratkoročnog turističkog ili dugoročnog stanarskog, vlasnik zadržava izravan, neposredan uvid u sve aspekte nekretnine, uključujući solarnu elektranu. Vlasnik osobno komunicira s gostom ili podstanarom, sam prati proizvodnju kroz aplikaciju invertera i sam odlučuje o eventualnim popravcima ili održavanju, bez posrednika u tom lancu odlučivanja.
Kada nekretninom upravlja agencija ili profesionalni upravitelj, taj izravan odnos se dijeli ili čak u potpunosti prenosi na treću stranu. Agencija preuzima komunikaciju s gostima, rješava svakodnevna operativna pitanja i, ovisno o dogovoru, može imati ovlasti donositi manje odluke o objektu bez izravnog uključivanja vlasnika u svaku pojedinu situaciju. Ovo stvara dodatan sloj u odnosu koji standardni ugovor o najmu ne pokriva automatski, jer agencija tehnički nije ni vlasnik elektrane niti krajnji korisnik struje, već posrednik koji upravlja objektom u ime vlasnika.
Tko ima pristup podacima o proizvodnji i potrošnji
Kao što smo objasnili u vodiču o inverterima, moderna solarna oprema omogućuje praćenje proizvodnje putem mobilne aplikacije, dostupne s bilo kojeg mjesta s internetskom vezom. Kada vlasnik osobno upravlja nekretninom, ovaj pristup ostaje jednostavan - vlasnik jednostavno provjerava aplikaciju kad god želi.
Kada upravljanje preuzima agencija, vlasnik se treba unaprijed odlučiti hoće li zadržati isključiv, osobni pristup aplikaciji za praćenje proizvodnje, ili će taj pristup podijeliti i s agencijom, primjerice kako bi agencija mogla brzo primijetiti neuobičajen pad proizvodnje i o tome obavijestiti vlasnika ili čak samostalno pokrenuti postupak prijave kvara. Oba pristupa imaju svoje prednosti - zadržavanje isključivog pristupa daje vlasniku potpunu kontrolu, dok dijeljenje pristupa s agencijom omogućuje brže reagiranje na eventualne probleme, s obzirom na to da je agencija fizički bliža objektu i vjerojatnije će prva primijetiti bilo kakvu neobičnost, primjerice tijekom redovitog obilaska objekta između gostiju.
Tko je odgovoran za kvarove i održavanje dok objekt koristi treća strana
Ovdje je korisno napraviti jasnu razliku između dvije kategorije odgovornosti. Prva kategorija odnosi se na stvarne kvarove opreme - neispravan inverter, oštećen panel, problem s baterijom - za koje je odgovornost gotovo uvijek na vlasniku, jer je riječ o tehničkoj imovini koja mu pripada, neovisno o tome tko trenutačno boravi u objektu ili tko njime operativno upravlja.
Druga kategorija odnosi se na svakodnevno "korištenje" objekta na način koji može, iako neizravno, utjecati na solarnu elektranu. Primjeri uključuju sprječavanje pristupa ventilacijskim otvorima invertera postavljanjem predmeta ispred njega, ili nepažljivo rukovanje vanjskom opremom poput razvodnog ormarića tijekom čišćenja ili održavanja okoliša. Ova druga kategorija zahtijeva jasnu komunikaciju prema agenciji ili osoblju koje fizički pristupa objektu, kako bi izbjegli nenamjerno oštećenje ili ometanje rada sustava, jednostavno zato što možda nisu ni svjesni da određena radnja može utjecati na solarnu elektranu.
Redovito čišćenje panela, o kojem smo pisali u zasebnom vodiču, dodatno je pitanje koje vrijedi unaprijed razjasniti - hoće li se to čišćenje naručivati i plaćati kroz vlasnika izravno, ili će agencija imati ovlast samostalno naručiti uslugu čišćenja kada primijeti potrebu, uz naknadno fakturiranje vlasniku, slično kao što bi to učinila i za druge usluge održavanja objekta.
Ugovor o samoopskrbi ostaje na ime vlasnika, ne agencije ili gosta
Bez obzira na to koliko operativne kontrole vlasnik prenese na agenciju ili upravitelja, jedna stvar ostaje nepromijenjena - ugovor o statusu korisnika postrojenja za samoopskrbu s HEP ODS-om, o kojem smo detaljno pisali u vodiču o HEP ODS proceduri, ostaje vezan uz vlasnika nekretnine, a ne prelazi automatski na agenciju koja upravlja objektom, niti na goste ili podstanare koji privremeno borave u njemu.
To znači da, bez obzira na to koliko je agencija operativno uključena u svakodnevno funkcioniranje objekta, formalna, pravna odgovornost prema HEP-u i dalje leži na vlasniku. Agencija može djelovati kao produžena ruka vlasnika u praktičnom smislu, primjerice prijavljivanjem kvarova ili koordinacijom s izvođačima, ali ne postaje formalni nositelj prava i obveza vezanih uz samu elektranu, osim ako je to izričito i pravno regulirano posebnim ovlaštenjem, što je u praksi rijetkost za standardne poslove upravljanja nekretninom.
Kako regulirati odnos s agencijom ili upraviteljem ugovorom
Kako bi se izbjegle nejasnoće i eventualni sporovi, vrijedi u ugovor o upravljanju nekretninom, koji vlasnik sklapa s agencijom, unijeti nekoliko konkretnih stavki specifičnih za solarnu elektranu, umjesto da se ta imovina tretira isto kao i ostatak kuće bez posebne pažnje.
Prva stavka jest jasno definiranje tko prijavljuje kvarove na solarnom sustavu i kojim putem - ima li agencija ovlast samostalno kontaktirati servisera u hitnim slučajevima, ili mora prvo obavijestiti vlasnika i pričekati njegovu odluku. Druga stavka odnosi se na plaćanje računa za struju, posebno ako je riječ o dugoročnom najmu gdje bi podstanar mogao imati izravan ugovor s opskrbljivačem, u kojem slučaju vrijedi jasno navesti tko je odgovoran za eventualni prijenos ili nastavak korištenja net billing statusa vezanog uz solarnu elektranu.
Treća stavka jest obveza agencije da odmah obavijesti vlasnika o bilo kakvoj primijećenoj neobičnosti vezanoj uz solarnu opremu, čak i ako sama agencija ne poduzima izravnu akciju, jednostavno kako bi vlasnik imao pravovremenu informaciju potrebnu za vlastito praćenje i odlučivanje o sustavu za koji je on formalno i financijski odgovoran prema HEP-u.
Specifičnosti kod dugoročnog podstanarstva
Kod dugoročnog podstanarstva, situacija se dodatno komplicira ako podstanar sam podnajmljuje dio prostora trećim osobama, primjerice u većoj kući s više soba ili odvojenih jedinica. U takvom slučaju, broj strana koje na neki način koriste ili su izložene solarnoj elektrani raste, ali temeljni princip ostaje nepromijenjen - vlasnik nekretnine i dalje ostaje jedini nositelj ugovora s HEP ODS-om i formalno odgovorna strana za samu elektranu, neovisno o tome koliko je slojeva podnajma uključeno u lanac korištenja objekta.
Za ovakve složenije situacije, pisana pravila postaju još važnija nego kod jednostavnog, izravnog najma jednoj osobi ili obitelji, jednostavno zato što se povećava broj ljudi koji fizički borave u objektu i, makar neizravno, dolaze u dodir s prostorom u kojem je oprema smještena, povećavajući vjerojatnost nenamjernog nesporazuma ili nepažnje ako pravila nisu jasno komunicirana svima uključenima.
Jasna pisana pravila važnija što je više strana uključeno
Solarna elektrana na nekretnini kojom upravlja treća strana, umjesto samog vlasnika, ne predstavlja tehnički problem sam po sebi - sustav radi jednako neovisno o tome tko trenutačno boravi u objektu ili tko njime operativno upravlja. Ono što zahtijeva dodatnu pažnju jest jasno definiranje odgovornosti, pristupa podacima i komunikacijskih kanala između vlasnika, agencije i, po potrebi, samih gostiju ili podstanara, kako bi se izbjegle situacije u kojima nitko nije siguran tko bi trebao prijaviti kvar ili tko snosi trošak dodatnog održavanja.
Za vlasnike koji tek prelaze na model upravljanja preko agencije ili profesionalnog upravitelja, vrijedi ova pitanja postaviti i pisano regulirati već pri sklapanju ugovora o upravljanju, umjesto da se prepuste ad hoc rješavanju kad se problem stvarno pojavi. Što je više strana uključeno u lanac korištenja nekretnine, veća je vrijednost jasnih, unaprijed dogovorenih pravila koja štite i vlasnikovu investiciju i nesmetano funkcioniranje solarne elektrane tijekom cijelog njezinog dugog radnog vijeka.
Solarna Energija
Uredništvo Solarne Energije - nezavisne informativne platforme posvećene edukaciji i promociji solarne energije u Hrvatskoj.
